Operações imobiliárias são realizadas todos os dias, e envolvem todas as classes sociais, desde aqueles que buscam o sonho da casa própria, os que almejam construir um patrimônio, até grandes investidores e incorporadores imobiliários.

Independentemente da magnitude da negociação, toda e qualquer transação imobiliária envolve muito mais do que tratativas, acertos financeiros e burocracia cartorária.

Entretanto, seja pela prática corriqueira desse tipo de negociação, ou pela ausência de familiaridade com a mesma, não raras são as vezes em que os envolvidos se atém apenas à praxe negocial, ignorando aspectos relevantes que podem macular a saúde do seu negócio jurídico.

Isso ocorre porque a transação imobiliária é um ato que, em sua essência, possui nuances ocultas que extrapolam o senso comum, exigindo uma análise minuciosa, a fim de que seja garantida a segurança jurídica.

E é justamente com escopo de tutelar a segurança negocial que surge a prática conhecida como due diligence imobiliária.

Conceito de Due Diligence Imobiliário

O termo due diligence, tem origem na língua inglesa, e, partindo de uma tradução literal, significa “diligência devida”.

A prática foi inicialmente difundida na área empresarial, uma vez que as operações de fusão e aquisição de grandes empresas exigiam, muitas vezes por força de lei, a investigação prévia da situação das envolvidas.

Dessa forma, o due diligence pode ser entendido como uma espécie de auditoria em que se realiza uma análise profunda sobre o objeto do negócio e seus envolvidos, no intuito de evitar qualquer surpresa negativa.

O due diligence imobiliário parte do mesmo princípio, contudo, a investigação é direcionada ao imóvel, seus proprietários, atuais ou anteriores, promitente compradores, além de qualquer outra particularidade que recaia sobre o bem.

Assim, em suma, o due diligence imobiliário consiste na atuação de profissionais especializados em direito imobiliário que irão preparar e/ou analisar todos os documentos relativos ao imóvel em questão, no intuito de diminuir ao máximo o risco envolvendo a venda ou a aquisição do imóvel.

É importante frisar que, diferentemente do  serviço prestado por corretores de imóveis, que se atém às informações fornecidas por cartórios de imóveis, não se confundindo, portanto, com o dever do corretos de prestar esclarecimentos e risco do negocia, conforme determina o parágrafo único do artigo 723 do Código Civil.

Isto porque, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Não bastasse, mesmo a conferência deste e de outros documentos requerem conhecimento jurídico para se constatar a possibilidade do alcance de determinadas situações legalmente previstas naquele negócio.

Assim, a due diligence imobiliária é um procedimento mais aprofundado, onde são investigados e analisados dados em processos judiciais de natureza tributária, cível, trabalhista, em nome dos envolvidos no negócio, além de eventuais processos administrativos que possam recair sobre o imóvel. 

Apenas a título de exemplo, tem-se a hipótese de que há um edifício de 3 andares, cujo projeto inicial previa a construção de 5 andares, está em oferta no mercado. Um comprador, então, interessa-se no imóvel com o intuito investir na construção dos demais andares a fim de viabilizar a criação um pool de locação das unidades.

Pois bem, imaginemos que este comprador desavisado adquira o bem. Entretanto, após a finalização das negociações, o comprador de boa-fé, mas que não tomou as devidas precauções, é surpreendido com a notícia de que na verdade há sobre o imóvel um processo administrativo que embargou a construção dos outros dois andares previstos no projeto, pois o plano diretor da região não permite que naquela área ergam-se edifícios superiores a três andares.

Nesse caso, toda a expectativa de investimento do comprador negligente desmoronou, única e exclusivamente em razão da ausência de uma análise detida sobre as particularidades que envolviam o imóvel.

Podemos apresentar mais um exemplo que demonstra a importância da investigação com suporte jurídico. Consideremos que um comprador decide adquirir um imóvel fruto de herança onde residem uma viúva e seu filho. As negociações fluíram e a análise das certidões cartoriais foi realizada como de praxe, e, não havendo nenhuma incongruência, o negócio foi finalizado.

Contudo, após a venda, o comprador é surpreendido com a recusa da vendedora em desocupar o imóvel. Ocorre que o comprador desavisado, não tinha conhecimento da premissa delineada no artigo 1.831 do Código Civil, que prevê o direito real de habitação pelo cônjuge sobrevivente quando o referido bem é o único destinado a residência da sua família.

No raro cenário descrito acima, o negócio foi firmado com legítima proprietária, seguindo as cautelas consideradas habituais, contudo, em virtude de uma questão legal, não expressa em certidão, o adquirente teve o seu direito de propriedade restringido.

Não raras, contudo, são as vezes em que é possível apurar previamente a existência de possível fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros.

Assim, o due diligence imobiliário, ao final, apresenta por meio de um parecer, situações de risco que podem vir a macular o negócio jurídico, bem como as condições jurídicas e econômicas que possam vir a validar a viabilidade da transação.

Ademais, quando vislumbradas situações de risco, também é fornecida através da análise, opções para que a negociação tenha um desfecho positivo, mediante apresentação de soluções jurídicas, quando viáveis. Oportunizando, ainda, elementos às partes para chance de renegociar valores, diante dos riscos iminentes.

Assim sendo, apesar de demandar, inicialmente, um investimento da parte interessada, a realização desse tipo de trabalho pode significar uma grande economia de tempo e recursos financeiros, ao final de todo o processo.

Afinal, um due diligence bem-feito pode ser a diferença entre o sucesso e o fracasso de um negócio.

Assim, restando esclarecido a essência do procedimento investigatório que caracteriza o due diligence imobiliário, é importante destrinchar o escopo dessa prestação de serviço.

Escopo do serviço de due diligence imobiliário.

 A realização desse procedimento investigatório demanda uma análise detida e meticulosa, não só sobre o imóvel e os envolvidos no negócio, mas também em relação às particularidades da operação.

Diante das especificidades de cada caso, o procedimento investigatório tende a variar e se adequar às necessidades apuradas em cada análise, contudo, podemos sistematizar o procedimento a partir da seguinte segmentação:

• Análise do negócio jurídico pretendido: momento em que buscar-se-á entender o intuito de cada uma das partes envolvidas e da negociação pretendida, bem como a análise das minutas dos instrumentos celebrados, se existentes;
• Análise da legitimidade das partes: emissão e análise dos documentos dos imóveis objeto do negócio, como matrícula imobiliária e títulos de propriedade, a exemplo de contratos particulares e escrituras públicas, para verificar a legitimidade das partes envolvidas para negociar os imóveis em questão;
• Análise da regularidade dos imóveis: nova análise das matrículas imobiliárias, emissão de certidões tributárias dos imóveis, declarações de inexistência de débitos condominiais, se aplicável, dentre outros documentos que possam apontar dívidas, pendências ou embaraços nos bens, que eventualmente não foram consideradas na negociação inicial;
• Análise dos riscos do negócio: emissão e análise de documentos das partes como certidões tributárias, consultas a cadastro de crédito, certidões de ações cíveis e trabalhistas e análise mais detalhada dos processos judiciais envolvendo as partes;
• Elaboração de parecer: elaboração de um documento escrito, assinado pelos profissionais responsáveis pela due diligence, em que são apontados os principais fatores de risco e de validação do negócio pretendido, bem como as considerações relevantes, que permitiram aquela conclusão.

Ademais, a fim de viabilizar toda a dinâmica é essencial a análise de uma série de documentos, exemplificados no tópico abaixo.

Documentos básicos para viabilizar a due diligence imobiliária.

 Inequivocamente, os documentos apontados para a realização do due diligence variará de caso a caso, contudo é possível sintetizar alguns dos documentos básicos que irão conduzir a investigação, quais sejam:

• Do imóvel:

1. Cópia do título de propriedade do imóvel: formal de partilha, escritura pública, sentença, contrato de compromisso de compra e venda;
2. Certidão de matrícula;
3. Certidão vintenária de inteiro teor;
4. Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;
5. Inscrição municipal, se imóvel urbano;
6. Certidão de origem do lote, se aplicável;
7. Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável.

• Dos negociantes:

1. Documentos pessoais;
2. Certidão negativa dos cartórios de protesto;
3. Certidão negativa de débitos relativos aos Tributos federais e a dívida ativa da união;
4. Certidão negativa de débitos Estaduais – SEFAZ;
5. Certidão negativa de débitos trabalhistas;
6. Certidões negativas de distribuição de ações cíveis e criminais;
7. Certidão negativa de distribuição (Ações de falência e Recuperações Judiciais) 1ª e 2ª instância;
8. Certidão judicial Cível TRF;
9. Certidão judicial criminal TRF;

• Documentos Técnicos:

1. Convenção de condomínio e seu regulamento interno, se for o caso;
2. Planta da unidade ou da casa;
3. Habite-se;

Conclusão

 Para muitos as transações imobiliárias são cotidianas, para outros parecem investimentos seguros de baixa complexidade.

Contudo, a prática demonstra que esse tipo de contratação pode conter riscos ocultos, capazes de obstar a viabilidade da operação, seja na esfera jurídica ou econômica.

Por outro lado, não raras são as ocasiões em que os temores dos contratantes se mostram dispensáveis, de modo que no negócio pretendido inexiste qualquer risco.

A investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, por meio da due diligence imobiliária, é, portanto, uma das melhores formas de se evitar surpresas em negociações de imóveis, além de trazer ao contratante compreensão mais precisa a respeito das circunstâncias que circundam toda a transação.

Assim sendo, é necessária a intervenção de profissionais especialistas e experientes para a realização do trabalho, a fim de que haja certeza quanto à relevância de certas características dos bens, da sua documentação, bem como a situação jurídica das partes envolvidas.